Как оценить стоимость строительства по укрупнённым нормативам цены

   Данный материал является продолжением статьи об оценке стоимости строительства и проектирования.

   Оценка стоимости строительства по укрупнённым нормативам может быть произведена как предварительно, с целью анализа затрат на инвестирование, так и пост-фактум, для анализа объективности затрат.

Определение стоимости строительства производится
   с помощью утверждённого Министерством строительства и ЖКХ сборника укрупнённых нормативов:

"НЦС 2017 Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства"

по методике применения данных укрупнённых нормативов, определенной в:

"МДС 81-02-12-2011 Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры"

   Последовательность определения стоимости планируемого к строительству объекта:

      1 Сбор исходных данных по планируемому к строительству объекту

         - определение функционального назначения объекта

         - определение натуральных показателей объекта (мощностных характеристик, общей площади, ёмкости, количества мест, протяженности и т.п.)

         - определение даты начала и окончания работ на объекте

         - определение региона строительства

      2 Выбор соответствующих укрупнённых нормативов цены строительства из сборника       3 Подбор необходимых коэффициентов из сборника

      4 Расчёт стоимости планируемого к строительству объекта

   Определение прогнозной стоимости планируемого к строительству объекта в региональном разрезе осуществляется с применением коэффициентов, учитывающих регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства по формуле:

 

   Здесь НЦС - укрупненный норматив цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;

   N - общее количество используемых показателей государственного сметного норматива - укрупненного норматива цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;

   М - мощность планируемого к строительству объекта (общая площадь, количество мест, протяженность и т.д.);

   Кс - коэффициент, характеризующий удорожание стоимости строительства в сейсмических районах Ктр - коэффициент перехода от цен базового района (Московская обл.) к уровню цен субъектов РФ.

   Согласно методическим рекомендациям, величина указанных коэффициентов перехода ежегодно устанавливаются приказами Минрегиона России, однако, на данный момент (06.11.2019) Главгосэкспертиза говорит, что коэффициенты перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов РФ опубликованы в Приложении №17 к приказу Минстроя России от 28 августа 2014 года №506/пр.

   Крег - коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия строительства (отличия в конструктивных решениях) в регионах РФ по отношению к базовому району (прил. 1 к Методическим рекомендациям);

   Кзон - коэффициент зонирования, учитывающий разницу стоимости ресурсов в пределах региона (прил.2 к Методическим рекомендациям);

   Зр - дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету, в порядке, предусмотренном Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004

   Ипр - прогнозный индекс-дефлятор, определяемый в соответствии с п.10 Методических рекомендациям на основании индексов цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития РФ

   НДС - налог на добавленную стоимость.

   Индекс-дефлятор определяется по формуле:

   Где:
   Ин.стр. - индекс цен производителей (ИЦП) по видам экономической деятельности по строке "Капитальные вложения (инвестиции)", используемый для прогноза социально-экономического развития РФ, от даты уровня цен, принятого в НЦС, до планируемой даты начала строительства, в процентах. Индекс цен производителей публикуется здесь: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/ 
      Так из письма Минкономразвития от 01.10.19г.:

   Ипл.п. - индекс цен производителей по видам экономической деятельности по строке "Капитальные вложения (инвестиции)", используемый для прогноза социально-экономического развития РФ, на планируемую продолжительность строительства объекта, рассчитываемого по НЦС, в процентах
   Планируемая продолжительность строительства принимается на основании показателя продолжительности строительства, приведенного в таблицах Отдела 2 "Объекты - представители" сборников НЦС.
   При определении продолжительности строительства объектов в сложных природно-климатических районах РФ дополнительно применяются повышающие коэффициенты, приведенные в прил.4 к методическим рекомендациям.
   Продолжительность строительства объектов, показатель мощности (количества мест, площади и другие) которых отличается от приведенных в сборниках НЦС показателей и находится в интервале между ними, определяется интерполяцией.

   Пример расчёта стоимости строительства по укрупнённым нормативам можно посмотреть по этой ссылке.